Kiedy sprzedać mieszkanie zamiast je wynajmować?

Właściciele mieszkań często zakładają, że nieruchomość najlepiej zachować i wynajmować jak najdłużej. Mieszkanie przynosi przecież regularny czynsz, pozostaje składnikiem majątku, a w przyszłości może zyskać na wartości. Problem w tym, że sam wpływ czynszu na konto nie przesądza jeszcze o tym, czy dalszy wynajem rzeczywiście się opłaca.

Z czasem zmieniają się koszty utrzymania nieruchomości, wysokość opłat, stan techniczny mieszkania oraz sytuacja na lokalnym rynku. Lokal może wymagać większego remontu, generować coraz więcej obowiązków albo przez dłuższy czas przynosić wynik znacznie słabszy, niż właściciel zakładał. Wtedy warto przestać patrzeć na mieszkanie wyłącznie jako na źródło miesięcznego czynszu i porównać dwa scenariusze: dalszy wynajem oraz sprzedaż.

W BBN24 zajmujemy się problemami związanymi z wynajmem i odzyskiwaniem nieruchomości, ale oferujemy również skup nieruchomości. Dlatego w praktyce spotykamy właścicieli, którzy nie chcą już rozpoczynać kolejnego najmu i zamiast tego szukają możliwości zakończenia inwestycji oraz sprzedaży mieszkania.

Najpierw sprawdź, ile naprawdę zarabiasz na wynajmie

Najczęstszy błąd polega na porównywaniu wartości mieszkania wyłącznie z miesięcznym czynszem.

Jeżeli właściciel otrzymuje 3 000 zł miesięcznie, łatwo przyjąć, że nieruchomość przynosi 36 000 zł rocznie. To jednak przychód, a nie rzeczywisty wynik inwestycji.

Trzeba uwzględnić okresy bez najemcy, koszty napraw i odświeżania mieszkania, wyposażenie, ubezpieczenie, podatki oraz wydatki, których nie pokrywa lokator. Co kilka lat mogą również pojawić się większe koszty związane z remontem łazienki, wymianą sprzętu AGD, podłóg czy innych elementów wyposażenia.

Dopiero po odjęciu tych wydatków można ocenić, ile właściciel rzeczywiście zarabia na nieruchomości.

Policz rentowność względem aktualnej wartości mieszkania

To szczególnie ważne w przypadku mieszkań kupionych wiele lat temu.

Załóżmy, że właściciel kupił nieruchomość za 300 000 zł, a dzisiaj mógłby sprzedać ją za 600 000 zł. Jeśli nadal ocenia rentowność najmu względem dawnej ceny zakupu, może dojść do błędnych wniosków.

Decyzję o dalszym wynajmie warto podejmować w odniesieniu do obecnej wartości kapitału zamrożonego w nieruchomości. Jeżeli po uwzględnieniu kosztów mieszkanie daje właścicielowi 24 000 zł rocznie, a jego aktualna wartość wynosi 600 000 zł, oznacza to około 4% rocznie przed uwzględnieniem części pozostałych czynników i podatków.

Właściciel może wtedy zadać sobie znacznie bardziej konkretne pytanie: czy chcę nadal utrzymywać 600 000 zł w tej nieruchomości w zamian za taki wynik?

Jeden dobry rok nie pokazuje całej opłacalności

Najem warto analizować w perspektywie kilku lat.

Mieszkanie może przez jedenaście miesięcy generować regularny przychód, a następnie wymagać remontu za kilkanaście tysięcy złotych. Innym razem właściciel może przez kilka miesięcy szukać kolejnego najemcy albo trafić na osobę, która przestanie regulować należności.

Dlatego lepiej zestawić przychody i koszty z ostatnich trzech czy pięciu lat niż oceniać inwestycję na podstawie ostatnich kilku miesięcy.

Taki rachunek pokazuje również, jak często właściciel musi dokładać do mieszkania i czy z biegiem czasu koszty zaczynają pochłaniać coraz większą część przychodu.

Duży remont może zmienić opłacalność dalszego wynajmu

Moment przed większym remontem jest jednym z najlepszych momentów na ponowne przeliczenie inwestycji.

Jeżeli mieszkanie wymaga wydania 40 000 czy 60 000 zł, nie należy automatycznie zakładać, że trzeba przeprowadzić remont i ponownie znaleźć najemcę. Najpierw warto policzyć, jak długo dodatkowy wydatek będzie się zwracał.

Jeżeli remont za 50 000 zł pozwoli podnieść czynsz o 400 zł miesięcznie, sama różnica w czynszu nie zwróci inwestycji szybko. Oczywiście remont może również podnieść wartość nieruchomości i ograniczyć przyszłe naprawy, dlatego trzeba spojrzeć na cały efekt.

Czasami remont przed kolejnym najmem ma ekonomiczne uzasadnienie. W innej sytuacji może być sygnałem, że warto sprawdzić możliwość sprzedaży mieszkania w obecnym stanie.

Kolejny problem z najemcą może zmienić sposób patrzenia na nieruchomość

Pojedynczy trudny najem nie oznacza, że właściciel powinien sprzedać mieszkanie. Jeżeli jednak problemy powtarzają się, warto uwzględnić ich koszt w rachunku inwestycji.

Kilka miesięcy bez płatności, koszty odzyskania lokalu, naprawy po wyprowadzce i kolejny okres potrzebny na znalezienie nowego najemcy potrafią znacząco obniżyć wynik osiągnięty w poprzednich latach.

W takiej sytuacji właściciel powinien policzyć nie tylko straty wynikające z ostatniego problemu. Ważniejsze jest pytanie, czy chce ponownie przygotować mieszkanie, znaleźć następnego lokatora i nadal ponosić ryzyko związane z wynajmem.

Jeżeli odpowiedź brzmi nie, sprzedaż może być racjonalną decyzją, a nie reakcją pod wpływem jednego konfliktu.

Mieszkanie może być wartościowe, ale słabe jako inwestycja na wynajem

Nie każda dobra nieruchomość jest równie dobrą nieruchomością inwestycyjną.

Wartość mieszkania może mocno wzrosnąć, podczas gdy możliwy do uzyskania czynsz nie rośnie w podobnym tempie. W rezultacie właściciel posiada coraz droższy składnik majątku, ale jego bieżąca rentowność spada.

Przykładowo mieszkanie warte 800 000 zł i przynoszące właścicielowi po kosztach 25 000 zł rocznie może wymagać zupełnie innej oceny niż kilka lat wcześniej, gdy jego wartość była znacznie niższa.

Wzrost wartości nieruchomości jest oczywiście korzyścią dla właściciela. Jednocześnie może jednak stworzyć dobry moment do sprawdzenia, czy dalsze utrzymywanie tego kapitału właśnie w mieszkaniu nadal odpowiada jego celom.

Czas właściciela również ma swoją wartość

Nie każdy koszt znajdziemy na fakturze.

Kontakt z najemcami, rozliczanie opłat, organizowanie napraw, szukanie fachowców, przygotowywanie mieszkania między kolejnymi umowami oraz reagowanie na problemy wymagają czasu.

Przy jednym bezproblemowym mieszkaniu może to oznaczać niewiele pracy. Przy nieruchomości wymagającej częstych napraw albo regularnej zmiany lokatorów sytuacja wygląda inaczej.

Jeżeli właściciel nie chce już aktywnie zajmować się najmem, ma kilka możliwości. Może zlecić zarządzanie nieruchomością, zmienić sposób jej wykorzystania albo ją sprzedać. Warto porównać koszt każdej z tych opcji, zamiast kontynuować wynajem wyłącznie dlatego, że mieszkanie było wynajmowane od lat.

Pustostan powinien uruchomić ponowne liczenie

Okres pomiędzy jednym a drugim najemcą daje dobry moment na podjęcie decyzji bez presji trwającej umowy.

Zamiast automatycznie publikować kolejne ogłoszenie, warto sprawdzić aktualną wartość mieszkania, możliwy czynsz, konieczne nakłady oraz przewidywany wynik z kolejnych kilku lat.

Szczególnie istotna jest sytuacja, gdy znalezienie najemcy zaczyna trwać coraz dłużej. Obniżenie czynszu może rozwiązać problem z zainteresowaniem, ale jednocześnie zmniejsza rentowność. Kolejne tygodnie pustostanu również kosztują.

Jeżeli mieszkanie wymaga jednocześnie większych nakładów, taki moment może być dobrym punktem do porównania wynajmu ze sprzedażą.

Sprzedaż może mieć sens również wtedy, gdy właściciel potrzebuje kapitału

Ocena mieszkania nie powinna odbywać się w oderwaniu od pozostałych planów właściciela.

Nieruchomość może przynosić dodatni wynik, ale właściciel może potrzebować pieniędzy na zakup domu, rozwój firmy, spłatę zobowiązań albo inną inwestycję. Wtedy pytanie nie brzmi już tylko, czy wynajem jest rentowny.

Trzeba również sprawdzić, jaką wartość może przynieść kapitał po sprzedaży nieruchomości.

Oczywiście alternatywne inwestycje mają własne ryzyko. Dlatego nie chodzi o automatyczne sprzedawanie mieszkania, gdy pojawi się inna możliwość. Chodzi o świadome porównanie dostępnych scenariuszy.

Trzeba uwzględnić również podatki i koszty sprzedaży

Cena widoczna w ogłoszeniu nie jest automatycznie kwotą, która pozostanie właścicielowi po transakcji.

Przed sprzedażą trzeba sprawdzić konsekwencje podatkowe konkretnej sytuacji, koszty przygotowania nieruchomości, ewentualne wynagrodzenie pośrednika oraz inne wydatki związane z transakcją.

Dopiero kwotę, którą właściciel rzeczywiście może uzyskać po sprzedaży, należy porównywać z przyszłymi korzyściami z dalszego wynajmu.

Ma to szczególne znaczenie, gdy różnica pomiędzy oboma wariantami jest niewielka. Kilka pominiętych kosztów może całkowicie zmienić wynik porównania.

Nie sprzedawaj tylko dlatego, że jeden najem się nie udał

Problematyczny lokator potrafi skutecznie zniechęcić do dalszego wynajmowania mieszkania. Decyzja podjęta bezpośrednio po trudnym konflikcie może być jednak zbyt emocjonalna.

Najpierw warto odzyskać kontrolę nad sytuacją i policzyć rzeczywisty wynik nieruchomości. Jeżeli mieszkanie znajduje najemców, osiąga dobrą rentowność, nie wymaga dużych inwestycji i odpowiada długoterminowym planom właściciela, jeden problem nie musi przekreślać całej inwestycji.

Sprzedaż ma większy sens wtedy, gdy przemawia za nią kilka czynników jednocześnie: niska rentowność, wysokie przyszłe nakłady, słabszy popyt na najem, potrzeba uwolnienia kapitału albo brak chęci dalszego zajmowania się nieruchomością.

Kiedy sprzedaż zaczyna wyglądać rozsądniej od dalszego wynajmu?

Najlepiej porównać oba scenariusze na konkretnych liczbach.

W pierwszym wariancie właściciel pozostawia mieszkanie i szacuje przychód z najmu na kolejne kilka lat. Odejmie od niego przewidywane pustostany, naprawy, remonty, podatki i pozostałe koszty. Powinien również uwzględnić prawdopodobną wartość nieruchomości na końcu analizowanego okresu.

W drugim wariancie ustala, ile pieniędzy rzeczywiście otrzymałby ze sprzedaży dzisiaj po uwzględnieniu kosztów i podatków.

Dopiero takie zestawienie pozwala odpowiedzieć na właściwe pytanie. Nie chodzi o to, czy wynajem nadal przynosi jakiekolwiek pieniądze. Chodzi o to, czy dalsze posiadanie właśnie tej nieruchomości jest najlepszym wykorzystaniem kapitału właściciela.

Podsumowanie

Nie istnieje jeden moment, w którym każdy właściciel powinien sprzedać wynajmowane mieszkanie. Decyzja zależy od rentowności, aktualnej wartości nieruchomości, przyszłych kosztów, sytuacji na rynku oraz planów właściciela.

Warto szczególnie dokładnie przeliczyć sytuację przed dużym remontem, po zakończeniu kolejnego najmu, przy dłuższym pustostanie albo wtedy, gdy problemy z nieruchomością zaczynają pochłaniać coraz więcej pieniędzy i czasu.

Najważniejsze jest porównanie dalszego wynajmu ze sprzedażą na podstawie aktualnych danych, a nie ceny, za którą mieszkanie zostało kupione kilka czy kilkanaście lat wcześniej.

Jeżeli nie chcesz rozpoczynać kolejnego najmu i rozważasz sprzedaż nieruchomości, w BBN24 możesz również sprawdzić możliwość skupu mieszkania. To rozwiązanie szczególnie warte rozważenia wtedy, gdy właścicielowi zależy na zakończeniu sprawy i sprzedaży nieruchomości bez rozpoczynania kolejnego cyklu wynajmu.