Czy warto iść w eksmisję, czy szukać innego rozwiązania?

Gdy najemca nie płaci, nie chce opuścić mieszkania albo po zakończeniu umowy nadal zajmuje lokal, właściciel w pewnym momencie musi zdecydować, co dalej. Naturalnym rozwiązaniem wydaje się skierowanie sprawy na drogę sądową i rozpoczęcie działań prowadzących do eksmisji. Nie zawsze jednak jest to pierwsza i najbardziej opłacalna droga.

Dla właściciela liczy się przede wszystkim rezultat. Chce odzyskać mieszkanie, zatrzymać narastające straty i, jeśli to możliwe, odzyskać pieniądze. Dlatego przed rozpoczęciem sporu warto porównać dostępne rozwiązania nie tylko pod względem prawnym, lecz także pod względem czasu, kosztów i szans na rzeczywiste odzyskanie nieruchomości.

W BBN24 zajmujemy się zarówno mediacjami z lokatorami, jak i pomocą w sprawach prowadzących do odzyskania nieruchomości. W praktyce wybór odpowiedniej drogi zależy przede wszystkim od sytuacji właściciela, zachowania lokatora oraz tego, czy istnieje jeszcze możliwość dobrowolnego rozwiązania konfliktu.

Eksmisja jest środkiem do celu, a nie celem samym w sobie

Właściciel, który od kilku miesięcy zmaga się z problematycznym lokatorem, może dojść do wniosku, że chce doprowadzić do eksmisji bez względu na wszystko. Z punktu widzenia emocji jest to zrozumiałe. Z punktu widzenia finansowego warto jednak spojrzeć na sprawę inaczej.

Celem właściciela powinno być przede wszystkim odzyskanie możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością. Jeżeli może osiągnąć ten rezultat szybciej poprzez skuteczne porozumienie z lokatorem, warto przynajmniej przeanalizować taką możliwość.

Nie oznacza to rezygnacji ze swoich praw. Chodzi o wybór rozwiązania, które w konkretnej sytuacji daje właścicielowi najlepszy rezultat.

Najpierw policz, ile kosztuje każdy kolejny miesiąc

Przed podjęciem decyzji warto wykonać proste obliczenie.

Załóżmy, że właściciel wynajmował mieszkanie za 3 000 zł miesięcznie, a dodatkowo ponosi 700 zł kosztów związanych z lokalem. Jeśli najemca przestaje regulować należności, każdy kolejny miesiąc może oznaczać kolejne 3 700 zł różnicy finansowej.

Po trzech miesiącach będzie to już 11 100 zł. Po sześciu miesiącach 22 200 zł. Do tego mogą dojść koszty napraw, obsługi prawnej, dochodzenia należności oraz okres, w którym po odzyskaniu mieszkania trzeba będzie przygotować je do ponownego wynajęcia.

Dlatego przy wyborze sposobu działania warto patrzeć nie tylko na koszt samej procedury. Znacznie ważniejsze może okazać się to, jak długo właściciel pozostanie bez możliwości normalnego korzystania ze swojej nieruchomości.

Kiedy warto najpierw spróbować negocjacji?

Negocjacje mają sens przede wszystkim wtedy, gdy istnieje jeszcze możliwość osiągnięcia konkretnego porozumienia.

Lokator może na przykład przyznawać, że powinien opuścić mieszkanie, ale potrzebuje kilku tygodni na znalezienie nowego miejsca. Może mieć zadłużenie, ale jednocześnie deklarować gotowość do dobrowolnego przekazania lokalu. W takiej sytuacji ustalenie konkretnego terminu wyprowadzki może być dla właściciela korzystniejsze niż natychmiastowe rozpoczęcie długiego sporu.

Najważniejsze jest jednak to, aby negocjacje prowadziły do konkretnego rezultatu. Rozmowy bez terminów, kolejnych zobowiązań i ich realizacji nie rozwiązują problemu. Mogą jedynie przesuwać go w czasie.

Jeżeli strony dochodzą do porozumienia, warto jasno określić termin wydania mieszkania, sposób przekazania kluczy oraz zasady rozliczenia. Właściciel powinien dokładnie wiedzieć, co otrzymuje w zamian za zgodę na zaproponowane rozwiązanie.

Kiedy negocjacje przestają mieć sens?

Największym błędem nie jest sama próba porozumienia. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel kontynuuje ją mimo braku jakichkolwiek rezultatów.

Najemca deklaruje wyprowadzkę do końca miesiąca, ale tego nie robi. Następnie prosi o kolejny tydzień. Później przedstawia następny powód opóźnienia. Jednocześnie zadłużenie nadal rośnie.

W takim przypadku właściciel powinien oceniać nie deklaracje, ale działania lokatora. Jeżeli trzy kolejne ustalenia nie zostały wykonane, czwarte identyczne porozumienie ma coraz mniejszą wartość.

Negocjacje powinny mieć określony cel i granicę. Jeśli nie prowadzą do odzyskania mieszkania, trzeba rozważyć przejście do kolejnego etapu.

Kiedy droga do eksmisji staje się rozsądnym rozwiązaniem?

Formalne działania stają się szczególnie istotne wtedy, gdy właściciel nie widzi realnych podstaw do dobrowolnego rozwiązania sprawy.

Lokator może otwarcie informować, że nie zamierza się wyprowadzić. Może całkowicie unikać kontaktu albo ignorować wcześniejsze ustalenia. Zdarzają się również sytuacje, w których kolejne miesiące rozmów prowadzą wyłącznie do zwiększenia zadłużenia.

W takich okolicznościach dalsze czekanie może działać przede wszystkim na niekorzyść właściciela. Rozpoczęcie formalnej drogi nie oznacza przy tym, że późniejsze porozumienie staje się niemożliwe. Sytuacja może zmienić się również w trakcie prowadzenia sprawy.

Właściciel zyskuje natomiast konkretny kierunek działania i przestaje uzależniać rozwiązanie problemu wyłącznie od dobrej woli lokatora.

Nie każda sprawa o eksmisję wygląda tak samo

Przed podjęciem decyzji trzeba ustalić sytuację prawną konkretnego lokatora. Znaczenie może mieć rodzaj zawartej umowy, sposób jej zakończenia, przyczyna żądania opuszczenia mieszkania oraz sytuacja osób faktycznie zajmujących lokal.

Dlatego nie warto zakładać, że doświadczenie innego właściciela dokładnie pokazuje, jak będzie wyglądała własna sprawa. Dwie pozornie podobne sytuacje mogą wymagać innych działań.

Szczególnie istotne jest sprawdzenie dokumentów przed rozpoczęciem postępowania. Jeżeli właściciel błędnie wypowiedział umowę albo nie może wykazać określonych okoliczności, problem może ujawnić się dopiero na późniejszym etapie i niepotrzebnie wydłużyć całą sprawę.

Czasami bardziej opłaca się odzyskać mieszkanie niż najpierw walczyć o cały dług

Właściciel może mieć wobec lokatora kilka roszczeń jednocześnie. Chce odzyskać mieszkanie, zaległy czynsz, opłaty oraz pieniądze za ewentualne szkody.

Nie zawsze trzeba jednak rozwiązać wszystkie te problemy w tym samym momencie.

Jeżeli istnieje możliwość szybkiego odzyskania mieszkania, właściciel powinien policzyć, ile jest dla niego warta możliwość ponownego wynajęcia nieruchomości. Lokal przestaje wtedy generować kolejne straty i może ponownie zacząć przynosić przychód.

Kwestia odzyskania zadłużenia może wymagać osobnych działań. Warto więc rozdzielić dwa cele: odzyskanie nieruchomości oraz odzyskanie pieniędzy.

Czy warto zaproponować lokatorowi porozumienie?

Czasami tak. Wszystko zależy jednak od jego warunków.

Jeżeli właściciel zgadza się na dodatkowe dwa tygodnie, a w zamian otrzymuje konkretną datę dobrowolnego wydania mieszkania, takie rozwiązanie może mieć ekonomiczne uzasadnienie. Podobnie można rozważyć określony sposób rozliczenia zadłużenia, jeżeli prowadzi to do szybkiego zakończenia problemu.

Trzeba jednak uważać na porozumienia, w których tylko właściciel idzie na ustępstwa. Jeżeli lokator otrzymuje kolejny miesiąc, a właściciel nie zyskuje żadnego realnego zabezpieczenia ani konkretnego rezultatu, trudno mówić o skutecznych negocjacjach.

Dobre porozumienie powinno skracać drogę do rozwiązania problemu, a nie kupować kolejny miesiąc niepewności.

Nie podejmuj decyzji wyłącznie na podstawie wysokości zadłużenia

Właściciel może uznać, że przy zaległości wynoszącej 2 000 zł nie warto podejmować poważniejszych działań. Problem w tym, że aktualny dług pokazuje jedynie sytuację na dzisiaj.

Znacznie ważniejsze pytanie brzmi: jak będzie wyglądała sytuacja za trzy miesiące?

Jeżeli najemca nadal zajmuje mieszkanie, nie reguluje bieżących należności i nie realizuje ustaleń, obecne 2 000 zł może szybko zmienić się w wielokrotnie większą kwotę.

Dlatego decyzję warto podejmować na podstawie przewidywanego rozwoju sytuacji, a nie tylko aktualnego salda zadłużenia.

Jak wybrać najlepsze rozwiązanie?

Najpierw trzeba określić, jaki rezultat jest dla właściciela najważniejszy. Dla jednej osoby będzie to jak najszybsze odzyskanie mieszkania. Dla innej odzyskanie zadłużenia. Jeszcze inny właściciel będzie chciał zakończyć sprawę bez wielomiesięcznego konfliktu.

Następnie warto ocenić zachowanie lokatora. Czy odpowiada na kontakt? Realizuje ustalenia? Czy rzeczywiście przygotowuje się do wyprowadzki? Ma możliwości spłaty zadłużenia? Czy wcześniejsze porozumienia przyniosły jakikolwiek rezultat?

Dopiero po zestawieniu tych informacji można rozsądnie zdecydować, czy nadal istnieje przestrzeń do negocjacji, czy lepiej rozpocząć formalne działania prowadzące do odzyskania nieruchomości.

Podsumowanie

Nie istnieje jedna odpowiedź na pytanie, czy zawsze warto od razu rozpoczynać działania prowadzące do eksmisji. W części przypadków dobrze przeprowadzone negocjacje mogą pozwolić właścicielowi odzyskać mieszkanie szybciej i ograniczyć dalsze straty. W innych sytuacjach kolejne rozmowy jedynie wydłużają problem.

Najważniejsze jest określenie granicy. Jeśli lokator realizuje konkretne ustalenia, porozumienie może mieć sens. Jeżeli jednak kolejne terminy mijają, zadłużenie rośnie, a mieszkanie nadal pozostaje zajęte, właściciel powinien rozważyć formalną drogę odzyskania nieruchomości.